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Agence Centrale des Capucins

Quels sont les risques d’acheter un bien immobilier en viager ?

Le viager et ses aléas

La vente immobilière est toujours accompagnée d'une certaine dose de risque. Dans le cas d'une vente en viager, le risque peut être encore plus élevé pour le débirentier, surtout s'il veut bénéficier de tous ses droits rapidement sur sa nouvelle propriété.

La durée de vie du crédirentier

Le premier risque qu'encourt le débirentier est la durée de vie du crédirentier. Le risque de longévité est le principal risque du viager. Si le vendeur meut assez tôt, la rente payée pourrait être beaucoup moins élevée que le prix réel de la propriété. C'est un cas de figure où l'achat devient un investissement immobilier bien fructueux. Cependant, dans le cas contraire, l'acheteur est obligatoirement tenu de verser une rente cumulée durant toute la vie du vendeur. Si le vendeur a une durée de vie beaucoup plus longue que celle sur laquelle le calcul de la rente a été basé, l'acheteur en sortira probablement perdant. En effet, il aura à payer une somme régulière jusqu'à la mort du vendeur. Un cas extrêmement rare a été observé où l'acheteur a dû payer une coquette somme pour une propriété privée, soit plus du double du véritable prix de la demeure. Il s'agit de l'histoire de Jeanne Calment qui a vendu son bien immobilier en viager en 1965, mais qui n'est décédée qu'en 1997. Le débirentier est décédé deux années avant le décès du crédirentier, et durant ces deux années, la femme du débirentier a dû continuer de payer le montant de la rente viagère.

L'évolution du prix de l'immobilier

L'évolution du prix de l'immobilier est également un grand risque que l'acheteur prend lors d'une vente en viager. Dans un investissement immobilier normal, l'évolution du prix peut déjà constituer un véritable problème pour le vendeur qui risque de vendre à la baisse. L'investissement immobilier en viager est très sensible à l'évolution du prix de l'immobilier. Pour le vendeur, ce risque est beaucoup plus élevé, car s'il désire lui-même d'occuper la propriété, le prix du bien immobilier peut être réévalué à la baisse pour compenser les charges du nouveau propriétaire. Pour les acheteurs qui décident d'acheter un bien en viager puis de le revendre après une dizaine ou une quinzaine d'années, il serait plus rentable de viser tout de suite les quartiers où le prix de l'immobilier pourrait augmenter. Cela permettra d'augmenter les chances pour une revente avec une plus-value. Si vous n'avez pas les moyens de vous assurer que l'achat en viager vous permettra de faire des bénéfices dans les années à venir, il serait plus adéquat de faire appel à une agence immobilière qui possède dans son équipe un personnel expérimenté qui connaît bien le secteur, tel que l'Agence Centrale des Capucins.

Fixation du prix de vente

La fixation du prix de vente est également un gros risque à prendre. Étant donné que le paiement est réalisé sous forme d'une rente viagère, il faudra impérativement être bien vigilant lors de la fixation du prix de vente, au risque de surpayer la nouvelle propriété. En plus, le prix de vente est fixé entre le crédirentier et le débirentier qui peuvent tous deux manquer d'expertise sur le sujet. Si vous souhaitez être parfaitement satisfait de votre achat en viager, faites appel à une agence immobilière qui excelle dans son domaine.
La vente en viager se déroule majoritairement dans un cadre entre particuliers. Toutefois, si vous souhaitez vendre en viager à un commerçant, un artisan ou tout simplement une personne qui travaille dans une profession libérale, l'article L.621-40 est pris en compte, en raison de la « clause résolutoire ». La protection juridique unique est alors appliquée, bien que le débirentier puisse être en état de surendettement.

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